長期優良住宅とは？メリット　デメリット

長期優良住宅とは、長期間にわたり良好な状態で使用するための措置を講じられた優良な住宅のことを指します。

長期優良住宅の建築及び維持保全の計画を策定し、所管行政庁に申請することで認定をうけることが出来ます。新築のついての認定制度は平成21年6月4日より、既存住宅を増築または改築する場合の認定制度は平成28年4月1日より開始しています。

　簡単に言えば長期優良住宅とは「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の基準を満たした住宅のことです。

このコラムでは長期優良住宅の基準を満たす9つのポイントと様々な税制面のメリットについてご案内していきます。

1　劣化対策　

数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること

具体的には…構造躯体が少なくとも100年継続使用するための措置が講じられている

住宅性能評価における劣化対策等級3+α

2　耐震性

　極めてまれ（数百年に一度）に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易性を図るため、損傷のレベルの低減を図る

　　住宅性能評価における耐震等級（倒壊等防止）2など

3　維持管理・更新の容易性

　構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備の維持管理がしやすいこと

　　具体的には…給排水などの点検・補修・更新がしやすい

　　住宅性能評価における維持管理対策等級3　、更新管理等級3

4　可変性（共同住宅・長屋のみ対象）　

　　ライフスタイルの変化に応じて間取りの変更がしやすいこと

　　具体的には…天井髙が高く設備配管の変更を伴う間取りの変更がしやすい

　　住宅性能評価における更新対策躯体天井髙2,650㎜以上

5　バリアフリー性　

　　将来のバリアフリー改修に対応できること

　　具体的には…共用廊下、階段、エレベーターのスペースが広くバリアフリーに対応できる

　　住宅性能評価における高齢者配慮対策等級3

6　省エネルギー性　

　　必要な断熱性能などの省エネ性能が確保されていること

　　具体的には…省エネルギー判断基準に適合する

　　住宅性能評価における省エネルギー対策等級4

7　居住環境　

　　地域の良好な景観形成に配慮されていること

　　具体的には…地域の街並みに調和する

8　住戸面積　

　　良好な居住水準を確保するために必要な規模があること

　　具体的には…戸建は75㎡以上、共同住宅は55㎡以上

9　維持保全計画　

　　定期点検、補修の計画が作成されていること

続いて長期優良住宅のメリット・デメリットについてご案内致します。

長期優良住宅のメリット

1　税の特例措置（税制優遇）が受けられる

　 具体的には…登録免許税が一般住宅0.15%から0.1%へ

　　不動産取得税の控除額が一般住宅1,200万円から1,300万円へ引き上げ

　　固定資産税の減税期間延長一般住宅3年から5年へ延長

　　住宅ローン控除の上限額が一般住宅4,000万円から5,000万円へ

　　投資型減税の適用　長期取得に係る費用の10％を所得税から控除可能

　＊住宅ローン控除との併用は不可

2　地震保険料が減額される　

　　具体的には…地震保険料30％から50％の割引が適用される長期優良住宅は耐震等級2の基準を満たしており、この場合30％の割引耐震等級3の場合は50％の割引

　　＊ただし自然災害が頻繁に起こる現在では今後も地震保険割引が継続されるか？は不明

　　＊令和4年10月以降の火災保険料も年間約1割の保険料アップ

3　補助金の対象物件となる

　　具体的には…木造の長期優良住宅を国土交通省の採択を受けた中小工務店で建築した場合地域型住宅グリーン化事業による補助金を受けられる場合があるまた建築に使用する木材が地域材の場合は追加で補助金がでる可能性がある

　　＊グリーン化事業については事業年度ごとの工務店の状況による

4　売却時に付加価値が付く

　　具体的には…上記3の通り建築後の定期点検・修繕が必要となり、その費用が必須となる。しかし、長期優良でないからという理由でメンテナンスをされない選択をされるでしょうか？いずれにしても必要な気がします

長期優良住宅のデメリット

1　コストがかかる

　　具体的には…長期優良住宅申請に係るコストが発生

2　建築期間が長期化する

　　具体的には…一般住宅に比べて認定手続きや検査などで工期が1か月程度伸びることも

3　定期点検・修繕が必要

　　具体的には…建築後の「維持保全計画」に沿って定期点検や修繕を行わなければ認定を取り消されることも

4　メンテナンスコスト

　　具体的には…上記3の通り建築後の定期点検・修繕が必要となり、その費用が必須となる

　　しかし、長期優良でないからという理由でメンテナンスをされない選択をされるでしょうか？いずれにしても必要な気がします

長くなってしまいましたが、長期優良のメリット・デメリットをご案内させていただきました。

実際の現場では、申請費とリターン（税金減額、住宅ローン控除額）を比較しますが、

ローン金額が4,500万円以上となると採用される方が多い気がします。