農地転用とは？

農地転用（農転）の正式名称は農地転用許可制度といいます。

郊外などに多く存在する市街化調整区域のうち、「農地」に住宅を建築する際に必要になる手続きが農地転用です。ここでは農地転用制度の目的や許可基準、一般的な手続きについてご案内致します。

我が国は国土が狭小で、しかも居住することが出来る面積が小さく、かつ多くの人口を抱えていることから土地利用について様々な競合が生じています。このため国土の計画的利用を促進することが重要な課題となっています。

このような中で農地法に基づく農地転用制度は、食料供給の基盤である優良農地の確保という観点から、農地を立地条件などにより区分し、開発要請を農業上の利用に支障の少ない農地に誘導するとともに具体的な土地利用計画を伴わない資産保有目的又は投機目的での農地取得は認めないこととしています。

農地転用許可制度は、優良農地の確保と計画的土地利用の推進を図るため、農地を農地以外のものにする場合または農地を農地以外のものにするための所有権などの権利設定・移転を行う場合には、農業委員会または農林水産大臣の許可が必要です。なお、市街化区域内の農地を転用する場合は農業委員会への届け出は不要です。

文字通り、「農地を農地以外の土地にすること」を言い、言い換えれば耕作の目的に供される土地を耕作の目的に供さない土地にすることです。この「耕作の目的に供される土地」には現に耕作されている土地はもちろん。現在は耕作されていなくとも耕作しようとすればいつでも耕作できるような土地（休耕地、不耕作地）も含まれます。

「農地の転用」を具体的に説明すれば、農地に区画形質の変更を加えて、住宅・工場・店舗・学校・病院などの施設用地にしたり、道路、水路などの用地にする場合はもとより、農地の形質にはなんら変更を加えない場合でも、人の意思によって、駐車場や指示置場など農地を耕作の目的に供さない状態にする場合には「農地の転用」に該当します。

農地を営農条件および市街地化の状況など、周辺農地の土地利用の現況から見て5種類に区分し、優良な農地での農地転用を厳しく制限し、農業生産への影響の少ない第3種農地へ転用を誘導することとしています。

1　農用地区域農地

市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地　

建築は原則不許可　＊農用地利用計画に適合する農業用施設を建築する場合は許可

2　甲種農地

市街化調整区域内の土地改良事業の対象となった農地等、特に良好な営農条件を備えている農地

建築は原則不許可　＊公共性の高い事業に供する場合は許可

3　第1種農地

10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業の対象となった農地など、良好な営農条件を備えている農地

建築は原則不許可　＊公共性の高い事業に供する場合は許可

4　第2種農地

鉄道の駅が500ｍ以内にある等の市街化が見込める農地又は生産性の低い小規模の農地

周辺の他の土地に立地することが出来ない場合は許可

5　第3種農地

鉄道の駅が300ｍ以内にある等の市街化の区域又は市街化の傾向が著しい区域にある農地

原則許可

いろいろと難しい文言が並び、難しいと思われるかもしれません。

しかし、この狭い国土で多くの人口が食料を確保するためにはしっかりとした農地が必要であることはお分かりいただけるかと思います。やみくもに宅地化（市街化）を推し進めるのではなく、優良な農地は引き続き農地としての役割を果たすべく、優先順位の低い農地から宅地にしていこうというのが制度の趣旨です。

実際にご相談をお受けするケースも多々あります。こちらには一般的な基準のみ記載しておりますが、個別のケースにおいてはかなり詳細までお調べして建築許可を取得する方法を検討する必要がございますので、ノウハウのある建築会社に一度ご相談なさって下さい。